Paul Vernooijs is een van de twee oprichters van Ferax Vastgoed. Ferax biedt particulieren de mogelijkheid te beleggen met een groep investeerders die via Ferax 100% delen in de winst op het verhuurde vastgoed. De panden van Ferax Vastgoed zijn meestal studentenhuizen, gelegen in de regio Leiden/ Den Haag.
Als je wilt investeren in vastgoed, moet je de aanbieding op waarde weten te schatten.
Een algemene regel, die we met Ferax Vastgoed ook hanteren, is dat een pand ongeveer 7% aan huur moet opbrengen.
De kosten moeten daarvan betaald worden. Dat zijn gemeentelijke lasten en belastingen, verzekeringspremies, onderhoud en eventueel de kosten van een beheerder als je dat niet zelf doet. Ook is het verstandig een bedrag opzij te zetten voor leegstand voor als de huurder weggaat en er niet zo gauw een andere huurder is gevonden.
Als vuistregel wordt voor de begroting en de aankoopbeoordeling genomen dat de kosten 20% van de huur zijn. Dat is dus 1,4 op die 7% van daarnet.
Niet vergeten mag worden dat als de aankoop is gefinancierd er ook rente betaald moet worden aan de bank. Dat is momenteel (2021) circa 3,6%, afhankelijk ook van hoeveel er geleend wordt afgezet tegen de waarde van het pand.
Investeer je dus 500.000 en is de huur 7%, dan is die 35.000 en netto (minus 20%) volgens de schatting 28.000. Het nettorendement is dan dus 5,6%.
Leen je (aflosvrij) 300.000 tegen 3,5%, dan betaal je 10.000 rente, maar hoef je maar 200.000 te investeren. De 28.000 wordt dan (minus 10.000) 18.000, maar dat is wel 9% op 200.000 en niet 5,6%. Dus met lenen gaat het rendement fors omhoog.
Afhankelijk van je doelstellingen wil je dus ook wel kopen op 6%. Het rendement bij aanvang is dan lager, maar doordat de huur elk jaar stijgt, gaat het rendement op de investering wel omhoog.
Bij Ferax Vastgoed houden wij een vuistregel van 5.5% tot 8% aan. Liever 8% natuurlijk maar een diepteinvestering van 5,5% betaalt zich uiteindelijk ook wel.