Paul Vernooijs is een van de twee oprichters van Ferax Vastgoed. Ferax biedt particulieren de mogelijkheid te beleggen met een groep investeerders die via Ferax 100% delen in de winst op het verhuurde vastgoed. De panden van Ferax Vastgoed zijn meestal studentenhuizen, gelegen in de regio Leiden/ Den Haag.
Iedereen die investeert wil er beter van worden. Anders kun je beter het geld op de bank laten staan.
Bij verhuurd vastgoed is dat niet anders. Investeren in vastgoed heeft als doel dat er na het ontvangen van de huur en betaling van de kosten iets overblijft. De kosten zijn onder meer rente op de lening, verzekeringspremies, gemeentelijke aanslagen en onderhoudsuitgaven.
Sommige beleggers kijken niet verder dan deze casflow, de plussen en de minnen.
Maar er is meer.
Huizen hebben de neiging meer waard te worden door de tijd heen. Meestal ligt dat aan schaarste en inflatie.
Maar dat niet alleen. Als je het geluk hebt in een goede buurt of in de juiste stad te hebben belegd, dan kan de markt meezitten en kunnen je beleggingspanden in waarde stijgen zonder dat je daar wat aan doet.
Beleggers betalen een bedrag voor een beleggingspand, zeg 14 keer de huur. Bij 14 keer de huur ontvang je dus 7% aan huur (7.000 x 14 is 100.000; 7.000 is 7% van 100.000). Dat is een makkelijke richtlijn die iedereen gebruikt. Je hebt dus liever 8% of 12 keer de huur. Bij 6% wordt het pand duurder, 16 keer de huur.
Maar stel de markt geeft 14 keer de huur.
Elk jaar stijgt de huur met de huruverhoging. Dat staat nou eenmaal in de huurcontracten. Als de stijging (2020) 4,1% is, dan stijgt de waarde van het verhuurde pand autonoom met 14 keer de huurverhoging.
Dus: die 7.000 wordt 7.287 en DUS die 100.000 is nu 104.100. De eigenaar is in een jaar zomaar 4.100 rijker geworden.
Stijgt de vraag naar verhuurde panden in die buurt, dan willen beleggers nog wel meer betalen, maar dat is die marktwerking die we net al memoreerden.
Het kan ook liggen aan een nieuwe rondweg of een nieuw gebouwd winkelcentrum dat een buurt in waarde stijgt. Het is zaak dat soort dingen in de gaten te houden.
Een andere manier om waardestijging te bevorderen, wat we bij Ferax Vastgoed doen, is het installeren van nieuwe keukens en badkamers. Maar ook schilderen, het schuurtje opknappen en dat soort zaken zullen een huurhuis meer waard maken. Vaak mag je de huur verhogen na een significante verbetering.
Nog een aspect is dat de huurders huur betalen die hoger is dan de kosten die je maakt. Als je het surplus gebruikt om de leningen af te lossen dan ga je minder rente betalen en houd je nog meer over per jaar. Dus het loont om af te lossen en het geld niet te gebruiken voor luxe-uitgaven.
Heb je eenmaal overwaarde in het verhuurde vastgoed, dan kun je dat gebruiken als zekerheid om een volgend te verhuren huis of appartement te kopen. Enzovoorts, enzovoorts, uiteraard.