Paul Vernooijs is een van de twee oprichters van Ferax Vastgoed. Ferax biedt particulieren de mogelijkheid te beleggen met een groep investeerders die via Ferax 100% delen in de winst op het verhuurde vastgoed. De panden van Ferax Vastgoed zijn meestal studentenhuizen, gelegen in de regio Leiden/ Den Haag.
De reden om überhaupt nu in verhuurd vastgoed te beleggen, is de waardevastheid ervan, de woningschaarste en dat de rente historisch laag staat. Lenen kan tegen 2,5% per jaar voor beleggingsvastgoed en de vele aanbieders van geldleningen zorgen voor concurrentie waarmee de hefboom van financieren veel aantrekkelijker wordt.
Over tijd worden de beleggingen alleen maar meer waard en door de ontvangen huur gaan de schulden geleidelijk omlaag. Jong beginnen is verstandig, maar vrijwel niemand doet dat.
Wat maakt de factor “over tijd” zo belangrijk?
Waardevermeerdering.
Door stijging van de markt gaat verhuurd vastgoed in waarde omhoog. Kopen en houden is een algemeen bekende aanvaarde strategie.
Niet alleen de markt stijgt. Door huurverhoging stijgt de waarde ook. De waarde van verhuurde panden wordt immers uitgedrukt in een factor maal de jaarlijkse huur. Bijvoorbeeld 15 keer 20.000 is 300.000. Wordt de huur 22.000 dan is de waarde een jaar later 330.000.Je hoeft er alleen maar bij te zitten om het in waarde te zien stijgen.
Huurverhoging.
In alle huurcontracten staat dat de huur jaarlijks met een percentage wordt verhoogd. Vaak is dat de inflatiefactor, maar ook wel inflatie plus 2%, of 5% maar minimaal de inflatie. De cashflow gaat daarmee omhoog en het wordt ook makkelijker de hypotheek af te lossen. Huurders betalen de aflossing en zorgen ervoor dat het eigen vermogen besloten in de verhuurde panden alleen maar groter wordt.
Wat zijn de overwegingen bij het investeren in studentenhuisvesting?
Ferax Vastgoed belegt voornamelijk in studentenhuizen. Studenten betalen de huur, kamerhuur is lucratiever dan appartementenverhuur en het aantal panden kun je makkelijk opschalen.
Kost een appartement met 4 kamers in Oegstgeest € 1.300 huur per maand? In Leiden kot een kamer al snel € 400 per maand en levert een huis met 4 kamers dus € 1.600 per maand op. Dat is aantrekkelijker. En dat niet alleen. Waar je met een huis 1 huurder hebt, heb je er hier 4. Dat is spreiding van risico. Wel vraagt een studentenhuis meer aandacht, maar ze betalen altijd de huur, waar je je dat met appartementenbewoners maar moet afvragen.
Het mantra van de belegger is altijd dat je natuurlijk niet aan die feestvierende juvenielen moet verhuren. Ze breken je huis af. Nou, als je dat in de gaten houdt en regelmatig inspecteert, valt dat best mee.
Punten van aandacht.
Verhuur aan leden van een studentenvereniging
Het is alleen al het feit dat jouw huurders vinden dat ze in “hun” huis wonen dat het aantrekkelijk is om aan deze groep te verhuren. De kamerbewoners zoeken elkaar uit om met elkaar te wonen en blijven daarom de volle 5 jaar zitten. Het komt zelden voor dat een huis “uit elkaar klapt”.
Als er iemand verhuist, zoeken de anderen zelf de opvolger en dragen die bij je voor. Zo heb je ook geen kosten voor huurbemiddeling.
Kies het juiste pand
Voor studentenhuisvesting heb je panden nodig waar ze met 5 of meer personen kunnen wonen. Rustigere oudere studenten die tegen het eind van hun studie lopen, willen liever met 3 à 4 man wonen. Dichtbij de universiteit kan een voordeel zijn.
Kies de juiste huurders
Bij Ferax hanteren we garantstelling van de ouders. Niet dat je hierdoor rustige huurders krijgt, maar het helpt wel dat ze weten dat als er wat kapot gaat, uiteindelijk de ouders zullen worden aangesproken. Dus er anoniem een bende van maken, lukt niet. Geen ouder zal weigeren de schade te vergoeden als ze weten dat hun kind anders uit de kamer zal worden gezet.
Bij Ferax Vastgoed hebben we, in de studentensteden, hoofdzakelijk verhuurde panden waarin studenten wonen. Wij hebben een bestendige huurstroom en geen huurachterstanden. Dat heeft zijn redenen.
Studenten blijven elkaar zien in de stad waar ze studeren. Woonruimte, een kamer, is daarvoor essentieel. In een huis wonen met zijn veertienen is daarin een voorrecht. Je ziet elkaar immers vanzelf. Vanuit huis volgen ze nu online colleges en werkgroepen.
Studenten kunnen niet bij hun ouders thuis gaan zitten. Dat is te druk en te chaotisch voor ze. In die situatie kun je niet je studeerwerk doen. Focus is alles, maar dat kan meestal niet bij de ouders thuis. Bovendien is het bijna altijd in een andere stad en zijn ze daardoor afgesloten van het studentenleven.
Het gaat ook om zelfstandigheid. De tijd doorbrengen met vriend of vriending gaat “thuis” niet zo eenvoudig als op je eigen kamer in het studentenhuis. Ook daarom blijft die kamer heus wel verhuurd.
Verhuur aan studenten vraagt wel om een geheel eigen manier van communiceren. Je hebt te maken met die zelfstandigheid en de manier waarop jongvolwassenen die van thuis verlost zijn de zaak afbreken. Maar door geregeld contact is dit in goede banen te leiden. Zoals met alles begin je met een en bouw je het op en bouw je ook gaandeweg de ervaring op.
Afwachten tot het juiste koopmoment er is, werkt niet in vastgoedbeleggen. Als je afwacht, gaan alle aankopen aan je neus voorbij. Elk pand heeft zijn voordelen en nadelen. Het enige wat telt is of het aan het eind van het jaar iets opgeleverd heeft. Aangezien waardevermeerdering vanzelf gaat en de huur elk jaar stijgt vanwege de inflatiecorrectie, komt jouw pand dat eerst maar matigjes presteerde vanzelf in de aantrekkelijke regionen van de vastgoedbeleggingen. Als het klopt, gewoon kopen dus.
Sta je eenmaal bekend als belegger dan word je ook vanzelf opgebeld door makelaars. Die zijn tenslotte altijd op zoek naar een snelle deal. Wacht je af, dan kent niemand je en krijg je ook geen aankopen aangeboden.