Paul Vernooijs is een van de twee oprichters van Ferax Vastgoed. Ferax biedt particulieren de mogelijkheid te beleggen met een groep investeerders die via Ferax 100% delen in de winst op het verhuurde vastgoed. De panden van Ferax Vastgoed zijn meestal studentenhuizen, gelegen in de regio Leiden/ Den Haag.
Om het antwoord maar meteen te geven: Ken mensen en hou contact.
Een paar weken geleden werden we gebeld door een relatie. Die vertelde dat hij een relatie van hem, een vastgoedontwikkelaar, moest helpen aan een bouwfinanciering. Dat is geen activiteit van Ferax Vastgoed, maar we weten natuurlijk wel hoe het werkt.
Een ontwikkelaar is iemand die grond zoekt of grond met een oud gebouw en dat nieuw bebouwt met te verhuren vastgoed en dit dan verkoopt aan een belegger. Dat wordt de eindbelegger genoemd.
Een paar weken later kwam onze relatie met de gegevens. Het bleek om een nieuw te bouwen woontoren te gaan met 150 appartementen, waar nu nog een oud kantoor staat. De gemeente zag dat wel zitten. Die stelt dan eisen zoals dat er een aantal sociale woningen moet komen en dat de huur verder niet al te hoog mag zijn. En natuurlijk dat er parkeerruimte wordt gerealiseerd.
Bij een investering van in totaal 29 miljoen zou het gebouw 34 miljoen waard worden.
Van de bouwkosten kun je meestal 100% financieren tot een bedrag dat ook afgestemd is op de waarde gereed. Van die 34 miljoen kan 80% tot 90% gefinancierd worden. Bij 80% financiering zullen we derhalve 7 miljoen aan eigen middelen bij elkaar moeten brengen om deze woontoren in belegging te nemen, zoals dat heet.
In de loop der jaren hebben wij een aantal beleggers om ons heen verzameld die genoeg geld op de bank hebben om aan zo’n belegging mee te doen. Dit soort deals komen niet vaak op de markt en voor ons bij Ferax kost het dan ook weinig moeite om deze belegging te plaatsen.
Hiervoor tuigen we een beleggingsmaatschap op met een minimale inleg per persoon van € 500.000. In een paar dagen hebben we de beleggers bij elkaar.
Een van de aardiger aspecten van een dergelijke belegging is dat als het pand eenmaal klaar en verhuurd is, het door marktwerking meestal al meer waard is. Zonder dat als een garantie te geven, zouden we na drie jaar alweer met een bank in gesprek kunnen gaan om de financiering te verhogen en iedereen zijn eigen inleg terug te geven.
Wat ook vaak gedaan wordt is het opzetten van een tweede eindbeleggersmaatschap waar het gebouw aan verkocht wordt. De oorspronkelijke beleggers kunnen dan cashen of ervoor kiezen geheel of gedeeltelijk door te beleggen. Eigenlijk wat we bij Ferax ook elke 5 tot 7 jaar doen.