Paul Vernooijs is een van de twee oprichters van Ferax Vastgoed. Ferax biedt particulieren de mogelijkheid te beleggen met een groep investeerders die via Ferax 100% delen in de winst op het verhuurde vastgoed. De panden van Ferax Vastgoed zijn meestal studentenhuizen, gelegen in de regio Leiden/ Den Haag.
Op het terras zaten twee Nederlanders te praten over de belangrijkste financiële zaak, de hypotheek. Beiden zelfstandigen van rond de 45 schatte ik hun zo in als wonend in een huis van circa 1 miljoen met een hypotheeklening van net zo’n bedrag, die waarschijnlijk ergens midden vorig decennium zeg 2006 zal zijn afgesloten.
De hypotheeklening is dan meestal aflossingsvrij vormgegeven. Adviseurs, banken en klanten gingen ervan uit dat je mettertijd het huis wel verkoopt en met de winst een appartementje koopt. De realiteit is echter dat veel mensen gewoon in hun huis willen blijven wonen of hooguit iets kleiner gaan wonen.
De afgelopen tien jaar laat zien dat waardestijging niet altijd gebeurt zoals je denkt. Met aflosvrije hypotheken heb je tegen de pensioendatum een hoge restschuld. Misschien is het huis meer waard geworden, misschien ook wel niet.
De vraag op het terras was of als je 20 jaar tegen lage rente vastzet de rente op moment van verlengen niet zo hoog zou kunnen zijn dat je die niet meer kunt betalen.
Blijkbaar gingen ze ervan uit dat je niet aflost. Aflossen heeft toch geen zin als je de rente kunt aftrekken en die rente zo laag is dat aflossen nauwelijks voordeel biedt?
Dat zou zo kunnen zijn. Maar hier worden een paar dingen vergeten. Als je op pensioendatum weinig pensioen zult hebben, weinig vermogen en een hoge hypotheekschuld dan moet je je huis verkopen, want je kunt het niet betalen. Alleen gedurende je werkzaam leven kun je geld verdienen om vermogen op te bouwen. Hierbij laten wij een erfenis of de loterij even buiten beschouwing. Erfenissen moeten wel meegenomen worden bij financiële planning maar ouders willen nog wel eens iets anders doen met hun geld, of heel lang blijven leven of wellicht wel een groot deel aan de Dierenbescherming nalaten.
Ook is de overheid druk bezig het fiscaal voordeel op renteaftrek op hoge hypotheekschulden steeds verder in te perken. Dus niet aflossen om het fiscaal voordeel te behouden is betrekkelijk.
Maar je kunt behalve aflossen ook wat anders doen. Vermogen zit in box 3. Dat wordt belast met (nu) 1,2%. Renteaftrek leidt tot een netto betaalde rente van rond dat percentage of misschien wel iets meer. Als je ervoor zorgt dat spaargelden (lees: belegd vermogen) meer oplevert dan die 1,2% is er geen direct nadeel van niet aflossen en kun je gewoon naast de hypotheek zoveel vermogen opbouwen dat je na die 20 jaar de schuld kunt aflossen, of dat naar wens gedeeltelijk tussentijds doen.
Een goede financiële planning geeft een overzicht van de jaren die nog komen en houdt tevens rekening met de kosten van de huishouding, die van studerende kinderen en de opbouw van voldoende vermogen om elk jaar als gepensioneerde voldoende besteedbaar inkomen te hebben. Als je ervan uitgaat dat je na je 70ste nog 20 jaar te leven hebt en netto 50.000 per jaar wilt besteden dan moet je dus op dat moment beschikken over 1 miljoen. Alternatieven zijn makkelijk te berekenen als je ervan uitgaat dat het rendement op de beleggingen nihil is. Dat kan dan alleen maar beter uitpakken.
Dus we bouwen op: een miljoen voor de hypotheek in 20 jaar en zeker ook een miljoen voor de pensioenpot in 25 jaar en ettelijke tienduizenden euro voor onverwachte uitgaven.
De hypotheek los je op in 20 jaar door elk jaar vanaf je 45ste 50.000 euro opzij te zetten. De pensioenpot van 1 miljoen bouw je op tot je 70ste met 40.000 euro.
Dat betekent wel bezuinigen op uitgaven als vakanties in niet al te goedkope oorden, waar ik dit gesprek beluisterde.